Mes: noviembre 2024

CEOE Teruel y CEPYME Teruel han presentado un documento conjunto con alegaciones al Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Teruel durante la fase de aprobación inicial de la adaptación y revisión de este. Las organizaciones empresariales demandan que este nuevo plan tiene que conseguir una ciudad atractiva y cómoda en cuanto a movilidad y, a su vez, tener capacidad de dotar de residencia a los nuevos habitantes que lleguen con motivo de posibles proyectos de inversión empresarial.

Con el futuro plan, Teruel cuenta con suelo industrial disponible para albergar grandes inversiones. Sin embargo, los empresarios denuncian que a nivel habitacional no ocurre lo mismo, de ahí la necesidad de prever unas expectativas de crecimiento mayores, ajustando los plazos y priorizando el desarrollo de áreas estratégicas para atender las necesidades residenciales actuales y futuras.

El modelo de ciudad compacta fomenta un uso eficiente del suelo. No obstante, las organizaciones empresariales apuntan que este enfoque no solo debe basarse en la proximidad de las edificaciones, sino también en aumentar la densidad de viviendas y la edificabilidad, aspectos esenciales para garantizar un equilibrio entre la oferta y la demanda de residencia.

Respecto a la clasificación de suelos, el nuevo plan reduce el suelo urbanizable al descalificar bolsas de suelo denominadas “satélite”, y esto lo hace “sin tener en cuenta el potencial de crecimiento de la ciudad en los próximos 20 años”, explican desde la patronal turolense. Los empresarios denuncian que el plan de 1985 tenía más suelo contemplado para construir que el actual.

Suelo urbano no consolidado (SU-NC)

CEOE Teruel y CEPYME Teruel señalan que la gran mayoría de los suelos de este tipo contemplados en el plan presentan dificultades para su desarrollo debido a factores como la multitud de propietarios, la existencia de bienes y actividades prexistentes, y la poca densidad de viviendas prevista, con bajo aprovechamiento, lo que repercute en la viabilidad de los proyectos y en las pocas posibilidades de que estas zonas se desarrollen urbanísticamente. Por este motivo, plantean que muchos de estos ámbitos de suelo no consolidado pasen a considerarse suelo urbano consolidado, lo que serviría para agilizar su desarrollo.

Suelo urbano urbanizable (SUZ)

Los empresarios turolenses apuntan que los ámbitos de suelo urbanizable que contempla el plan presentan dificultades para su desarrollo por la existencia de bienes prexistentes y la densidad de viviendas prevista, a lo que se suman otras complicaciones relacionadas con la orografía que condicionan la edificación y aumentan los costes de construcción y urbanización, lo que consideran que repercute en la viabilidad de los proyectos y en las posibilidades de que estas zonas se desarrollen urbanísticamente.

Además, explican que hay que tener en cuenta que las zonas de la ciudad que se han desarrollado en los últimos años contaban con una densidad de 40 viviendas por hectárea y la viabilidad de los proyectos ha resultado muy ajustada, siendo las condiciones de edificabilidad de los solares más favorables y con apenas existencia de bienes preexistentes.

Los costes actuales de construcción han experimentado aumentos muy considerables, en mayor proporción que el precio de venta de las viviendas, de ahí la preocupación de los empresarios por la posibilidad de que un porcentaje muy importante del mismo no llegue a desarrollarse por falta de viabilidad. Por este motivo, solicitan que se aumenten las densidades previstas en algunos sectores, llegando hasta las 60-65 viv/ha.

“Las mayores cargas impuestas a los sectores, muchas de ellas fuera de los mismos, así como las cesiones propuestas y las limitaciones de aprovechamiento y densidad, harán que muchos sectores nunca lleguen a desarrollarse”, matizan desde la patronal turolense. Explican que esto es debido a los datos desactualizados que se han tenido en cuenta a la hora de elaborar la Memoria de Viabilidad Económica en base a la cual no se ha establecido el “adecuado equilibrio de beneficio y cargas”.

Según los empresarios, se han tenido en consideración unos valores que están totalmente desfasados y fuera de mercado, con unos costes de construcción de 870 €/m² edificable (un 30% inferior al valor real), unos costes de urbanización entre 42 y 67 €/m² (insuficientes en la actualidad), acompañado de una baja valoración de los bienes y actividades existentes, lo que directamente implica un mayor beneficio al promotor y proponen el equilibrio con mayores “cargas y cesiones”.

Desarrollos futuros: sistemas de actuación

En el sector SUZ-D/R.07 ALJEZARES se prevé gran cantidad de viviendas, 420 de ellas protegidas, un mínimo de 23.000 m² de suelo terciario, 86.000 m² de para instalaciones deportivas y la ordenación de la entrada sur de la ciudad. La patronal considera que el sistema actual de compensación alargaría su desarrollo debido a la multitud de propietarios, el bajo aprovechamiento y las cargas impuestas. Por ello, proponen cambiar al sistema de cooperación para facilitar su ejecución, lo que beneficiaría a la ciudad de Teruel.

Demanda de vivienda en el horizonte del PGOU

Las organizaciones empresariales denuncian que el número de viviendas estimadas en el plan, 8.580, es demasiado bajo, teniendo en cuenta el horizonte temporal del PGOU de veinte años. Los empresarios proponen revisar las fórmulas utilizadas para calcular la necesidad de vivienda en la ciudad y aumentar los coeficientes aplicados, ya que muchos terrenos presentan un desarrollo complicado por los motivos anteriormente expuestos y los litigios legales que suelen derivarse.

Disponibilidad insuficiente de suelo terciario

CEOE Teruel y CEPYME Teruel consideran que el espacio previsto para suelo terciario es insuficiente. Destacan que es prioritario incrementar la superficie de suelo terciario y contemplar nuevas bolsas en la parte norte de la ciudad, pensando en la proyección dinamizadora del nuevo Hospital de Teruel y coincidiendo con la principal entrada a Teruel desde la autovía.

Las pymes captan menos financiación nueva proporcionalmente que antes de la pandemia, según su nivel de actividad. De hecho, harían falta 15.000 millones más de crédito para que las empresas recuperasen los niveles de 2019, según el último Informe de Financiación a Pymes del Servicio de Estudios de CEPYME. Este menor acceso al crédito lastra la inversión y, por tanto, el crecimiento empresarial, lo que impide ganar productividad y mejorar la competitividad.

La bajada de los tipos de interés y la detención de la senda de endurecimiento de las condiciones han permitido reactivar el mercado crediticio, si bien de forma más que insuficiente para conseguir la financiación necesaria para acabar con el preocupante déficit de inversión que existe en España.  Además, la nueva figura impositiva al sector bancario y las provisiones exigidas al crédito a la pyme, normalmente asociado a un riesgo mayor de estas empresas, dificultan el flujo de crédito hacia unos actores clave de la economía española. Cabe recordar que casi la totalidad de la financiación de la pyme depende del mercado regulado, y que la introducción de un gravamen a los ingresos del sector bancario, no sólo impacta en la financiación de las empresas, especialmente de las pymes, sino que genera inseguridad jurídica en la economía española lo que repercute de forma negativa también en la inversión extranjera.

La financiación medida como porcentaje de las ventas interiores de las pymes se sitúa en el 17,8% en el tercer trimestre, frente al 18,5% a cierre de 2019. Para recuperar aquel nivel, el crédito nuevo a pymes debería aumentar 15.000 millones en un año, y cerca de 74.000 millones para volver a los rangos de 2017.

En términos nominales, el volumen de los nuevos préstamos a pymes subió un 14,1% interanual, hasta 54.200 millones de euros en el tercer trimestre de 2024. Si se elimina la distorsión de la inflación, el volumen de los nuevos préstamos alcanza nuevamente cotas de 2019, lo que podría identificarse con una dinámica positiva en el mercado financiero. No obstante, el crecimiento de la economía y el aumento del nivel de actividad empresarial evidencian que esta cifra de financiación se vislumbre insuficiente. De hecho, el nuevo crédito no cubre el volumen de ventas anterior a la pandemia y resulta escaso para invertir.

Además, la demanda de crédito bancario por parte de las pymes, medida a través de la Encuesta de Préstamos Bancarios (EPB) del Banco Central Europeo (BCE) mejora, pero lo hace desde niveles muy deprimidos y esto explica que siga alejada de los años anteriores a la pandemia, según se recoge en el Informe de Financiación a Pymes de CEPYME. Adicionalmente, la demanda de crédito bancario dirigida a proyectos de inversión persiste en rangos mínimos de los últimos seis años.

Causas

Varios factores han complicado el escenario financiero vivido por las pymes desde la crisis sanitaria, tanto por el lado de la oferta de crédito como por el de la demanda. La política del BCE para combatir la inflación elevó el coste de la financiación justo cuando las empresas soportaban mayores cargas laborales, tributarias e impositivas añadidas al propio aumento de los precios de los
insumos.

Paralelamente, a las mayores exigencias regulatorias y provisiones que soportan las entidades financieras se unieron subidas de su tributación y la indeterminación sobre la duración de su nuevo gravamen, lo que deriva en peores condiciones de financiación para las pymes prestatarias y ahonda la atonía de la demanda de crédito, ya de por sí constreñida debido a la caída de márgenes, la incertidumbre regulatoria y las dudas sobre la coyuntura económica.

El préstamo medio, similar al periodo prepandemia

En términos nominales, el importe medio de los nuevos préstamos es de 40.950 euros (13,9%), siendo para las empresas pequeñas de 33.100 euros (+15% interanual) y para las medianas de 404.600 euros (+7,9%). Si se elimina el efecto de la inflación, que protagonizó una escalada histórica desde finales de 2021, el panorama es menos satisfactorio: el importe medio está en rangos del bienio 2017-2019. Desde entonces, las pymes han soportado fuertes alzas de costes, no sólo por los mayores precios, sino por los altos tipos de interés y los mayores costes laborales, impositivos y regulatorios. Este contexto ha minado los márgenes empresariales frenando la inversión y la demanda de crédito.

Tipos de interés

Al relajarse la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), los tipos de interés de referencia han iniciado una senda descendente que aún no se ha traducido en un crédito significativamente más barato para las empresas. Las pymes siguen afrontando un precio del crédito cercano al 5%. En el tercer trimestre, el tipo de interés de los nuevos préstamos fue del 4,81% para las empresas pequeñas y del 4,52% para las medianas. Las pymes españolas se siguen enfrentando a una financiación cara (4,71% en promedio), aunque a menor coste que sus homólogas de Portugal, Italia y Alemania.

Desincentivos a la inversión

En un contexto de estrechamiento de márgenes, las pymes acuden al crédito para sostenerse, aparcando la inversión de crecimiento. En su financiación por necesidad de circulante, las pymes han venido asistiendo a un endurecimiento de las condiciones para la concesión de préstamos, lo que ha desanimado la demanda de crédito y retroalimentado el desincentivo a la inversión.

Consecuencias

Los síntomas positivos que se están registrando en la demanda de crédito, aún en niveles deprimidos, y la detención del ciclo de endurecimiento de los criterios para la concesión de préstamos son aún insuficientes para relanzar el mercado financiero. Persiste la inseguridad jurídica sobre las nuevas cargas que empresas financieras y no financieras afrontarán en 2025. La inversión y el crecimiento empresarial dependen de una deseable clarificación del horizonte regulatorio y tributario que aliente el flujo del crédito tanto desde la oferta como desde la demanda.

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