El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, del que ya hemos adelantado un resumen general de su contenido, contiene, en sus artículos 1 a 5, inclusive (Capítulo 1 de la norma, con el título de “Medidas para reducir los costes operativos de pymes y autónomo”) una nueva regulación específica, para aplicar a los arrendamientos de locales, en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.
Se regula, en esencia, un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.
Características de la moratoria
1. Cuando el arrendador es una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor
Cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. (No establece la norma, sin embargo, el mecanismo o modo por el que el arrendatario puede constatar ese carácter de “gran arrendador”, por lo que deberá averiguarlo por su cuenta tras consulta en el Registro de la Propiedad).
En este caso, se aplica, tras solicitarlo el arrendatario (autónomo o PYME que cumpla los requisitos que luego se dirán) y de no llegarse por las partes a un acuerdo distinto, una moratoria automática en el pago de la renta durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
La solicitud del arrendatario debe plantearse antes del transcurso de un mes desde la entrada en vigor del presente RD Ley (23 de mayo de 2020).
2. Cuando el arrendador no tiene la condición de empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor
En el caso de que el arrendador no tenga la condición de empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda y que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3 que luego se dirán, podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario. No queda claro en el texto de la norma, pero en este caso, entendemos que el acuerdo es voluntario, pudiendo el arrendador no aceptarlo.
Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza del arrendamiento (normalmente entregada en el momento la firma del contrato) que podrá aplicarse para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
La solicitud debe plantearse por el arrendatario antes del transcurso de un mes desde la entrada en vigor del presente RD Ley (23 de mayo de 2020).
Requisitos para acogerse a la moratoria
Para poder acogerse a la moratoria, en los dos supuestos antes indicados, los beneficiarios han de cumplir una serie de requisitos (artículo 3), distinguiéndose:
1. Autónomos
Deben estar dados de alta a fecha de 14 de marzo —cuando se declaró el estado de alarma— y haber sufrido la suspensión de su actividad como consecuencia de este periodo excepcional, o bien una bajada del 75% en su facturación del mes previo al que se solicita el aplazamiento con respecto a la media del trimestre correspondiente del año anterior.
2. PYMES
Solo podrán acogerse a la moratoria aquellas pymes cuyo total de partidas del activo no exceda los cuatro millones de euros, que tengan un importe neto de la cifra anual de negocios por debajo de ocho millones y que no superen los cincuenta trabajadores de media.
¿Cómo se acreditan los requisitos?
El cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3, se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:
- a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
- b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento
Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.