CEPYME Aragón

Categoría: Civil / Mercantil

  • Cambios clave en la normativa de tasación inmobiliaria

     

    La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, establece las normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su ámbito de aplicación y la emisión de informes y certificados en los que se formalizan.

    Dichas normas son de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades establecidas en su artículo 2, que incluyen la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios; determinación del valor razonable y la valoración de activos de entidades aseguradoras y reaseguradoras; la determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias y la determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones.

    A continuación enumeramos las novedades más destacables en esas normas de valoración.

     

    Nuevas figuras administrativas

    La inclusión de nuevas figuras administrativas con la finalidad de agilizar la gestión urbanística. Se trata por lo general de títulos habilitantes o autorizaciones administrativas previstas para los casos de edificios en construcción o en rehabilitación y que, sin perjuicio de la necesidad de obtención ulterior de la licencia de obras, permite iniciar la ejecución de las obras tras la comprobación y validación de unos requisitos básicos o esenciales, aclarándose en la orden las características que deben tener estas autorizaciones administrativas previas a la licencia de obra para que puedan ser empleadas a efectos de obtener una tasación válida para las finalidades recogidas en el artículo 2 de la orden.

     

    Consideraciones medioambientales

    Se establecen los elementos a tener en cuenta en la valoración de inmuebles. Por ello, se considera relevante incluir consideraciones medioambientales, en la medida en que impacten en el valor del inmueble. Así, la eficiencia energética es un parámetro cada vez más relevante, que influye en el coste que los propietarios o arrendatarios tendrán que asumir en relación con el consumo energético que se realice y que, por lo tanto, puede afectar al valor del inmueble. Se establece como requisito documental, a efectos de la tasación, la aportación del Certificado de Eficiencia Energética.

     

    Se modifica el plazo para la actualización de las tasaciones

    Se ajusta la definición de «actualización de una tasación» eliminando que el plazo para la actualización de las tasaciones a efectos la determinación de valor contable de empresas aseguradores y reaseguradoras sea de 3 años y que, por ende, pasa a ser de dos años; se introduce la obligación de que el informe de tasación contenga un índice al inicio, para facilitar la localización de la información; se extiende la obligación de firma electrónica del informe a todos los intervinientes que firman la tasación, para asegurar que todos refrendan su contenido; se elimina la posibilidad de utilizar una fotocopia del libro de Registro de la propiedad, con el fin de garantizar que se recoge la realidad actualizada de la finca registral.

    De igual manera, se requiere disponer del proyecto visado en los casos de edificios en construcción, además de la documentación catastral –para todos los inmuebles– cuando ésta exista. Además, se corrigen ciertas referencias internas a la orden y a otras normativas que pueden ser confusas.

     

    Debe justificarse el tipo de superficie adoptada

    Respecto de los criterios de valoración, se establece que debe justificarse el tipo de superficie adoptada cuando no se trate de la útil comprobada, dado que ésta es generalmente considerada la superficie más relevante a efectos de valoración del inmueble. También se deberá justificar el uso de una superficie que no sea la útil comprobada en el momento de homogeneización valorativa que se realice para el cálculo del valor por comparación. Se modifica también la definición de superficie útil, para eliminar las referencias a los elementos exteriores, con el fin de ajustar la superficie utilizada a la que influye de forma significativa en el valor del bien.

     

    Obligación de valoración de espacios

    Con el mismo objetivo, se introduce la obligación de valorar de forma independiente los espacios cuyo valor se considere independiente del inmueble.

     

    Uso de testigos

    Respecto del uso de testigos en la tasación, se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, para introducir dos cambios: por un lado, se busca que las sociedades de tasación puedan identificar las fuentes utilizadas, mencionando dicho objetivo de forma expresa en el artículo sobre el cálculo del valor por comparación y explicitando que debe indicarse cuál es la fuente de cada testigo; por otro lado, se deberá justificar la ponderación de los testigos usada por la sociedad en la valoración.

    Todos estos cambios persiguen el objetivo de ampliar la información sobre el uso de testigos, dado que son un elemento fundamental en el método de valoración por comparación.

     

    Valoración por comparación

    Se introduce otro cambio en el método de valoración por comparación, que implica que se debe indicar si se ha homogeneizado el valor unitario o el valor total del inmueble. Esto está alineado con la introducción de justificaciones en otras elecciones, que buscan facilitar la comprensión del proceso seguido para el cálculo del valor por comparación.

     

     

    Valoración mediante métodos automatizados

    En esta orden se incluyen, además, reglas fundamentales para la valoración mediante métodos automatizados, cuyo uso se prevé en el Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre, de transposición de directivas de la Unión Europea.

    Orden completa

  • ¿Quién tiene que presentar la Memoria Anual de Inversiones Exteriores?

     

    El próximo 31 de julio finaliza el plazo de presentación de las Memorias Anuales de Inversiones Exteriores para residentes españoles que tengan participaciones en empresas o sucursales en el exterior y para empresas españolas con participación extranjera en capital y sucursales en España de no residentes, en el caso de que el cierre de su ejercicio haya sido el 31 de diciembre de 2024.

     

    Residentes españoles que tengan participaciones en empresas extranjeras o sucursales en el exterior (Modelo D8)

     

    Según el art. 8.4 del Real Decreto 571/2023, de 4 de julio, sobre inversiones exteriores, los residentes en España, ya sean personas físicas o jurídicas, con participación en entidades extranjeras y las empresas residentes con sucursales en el exterior deben presentar la correspondiente memoria anual ante la DGCII cuando el objeto de su inversión sea:

    • Sucursales con una dotación o con un patrimonio neto superior a 1.500.000 euros.
    • Sociedades extranjeras en las que la participación del inversor español en el capital o en el total de los derechos de voto sea igual o superior al 10%. siempre que se den alguna de estas dos circunstancias:
      • La sociedad extranjera tenga un capital social o un patrimonio neto superior a 1.500.000 euros.
      • La actividad de la sociedad extranjera sea la tenencia, directa o indirecta, de participaciones en el capital de otras sociedades.

    A tal efecto, deberá presentarse el impreso Modelo D8, al que se adjuntarán copia de las cuentas anuales individuales del ejercicio y documento acreditativo del código de identificación de la sociedad extranjera participada (y de las participadas por dicha sociedad extranjera, en su caso).

    El modelo D8 deberá presentarse ante la DGCII en el plazo de siete meses a contar desde   del ejercicio contable de la sociedad extranjera o de la sucursal.

    En aquellos casos en los que el cierre de ejercicio sea el 31 de diciembre, el plazo para presentar el modelo D8 finalizaría el 31 de julio de 2025.

    Empresas españolas con participación extranjera en su capital y sucursales en España de no residentes (Modelo D4)

     

    El art. 5.4 del Real Decreto 571/2023, de 4 de julio, sobre inversiones exteriores establece que las sociedades residentes en España y las sucursales en España de no residentes con participación extranjera deben presentar una memoria anual en estos casos:

    • Sucursales en España de empresas no residentes que tengan una dotación o un patrimonio neto superior a 3.000.000 de euros.
    • Sociedades españolas en las que la participación del inversor no residente sea igual o superior al 10 % del capital o derechos de voto siempre que se den alguna de estas dos circunstancias:
      • La sociedad española tenga un capital social o un patrimonio neto superior a 3.000.000 de euros.
      • La sociedad española sea dominante de un grupo de empresas según el art. 42 CCo.

    Recordemos que, conforme al art. 42 CCo, “grupo” es un conjunto formado por una sociedad dominante española y otra u otras dependientes (españolas o extranjeras).

    Y dentro del grupo la sociedad dominante española es la sociedad que tiene o puede tener, directa o indirectamente, el control (o poder de dirigir las políticas financieras y de explotación, con la finalidad de obtener beneficios económicos de sus actividades). Se presume que existe control cuando la sociedad dominante dispone (vía propiedad, vía acuerdos con terceros) de la mayoría del capital, de votos o de miembros del órgano de administración de las dependientes o haya designado con sus votos a la mayoría de tales miembros que desempeñen su cargo en el momento en que deban formularse las cuentas consolidadas y durante los dos ejercicios inmediatamente anteriores.

    El modelo D4 deberá presentarse ante la DGCII en el plazo de siete meses a contar desde el cierre del ejercicio contable de la sociedad española o de la sucursal.

    En aquellos casos en los que el cierre de ejercicio sea el 31 de diciembre, el plazo para presentar el modelo D4 finalizaría el 31 de julio de 2025.

  • Aragón modifica la Ley de agricultura familiar

     

    Se publica la modificación de la Ley 6/2023, de 23 de febrero, de protección y modernización de la agricultura social y familiar y del patrimonio agrario de Aragón, con el fin de suprimir o modificar sus artículos 7, 8, 19, 25 y 50.

    El sector agrario es fundamental para la economía de Aragón, representando aproximadamente el 5% del Producto Interior Bruto (PIB) de la región. Este sector no solo es crucial para la producción de alimentos, sino que también desempeña un papel vital en la generación de empleo y en la cohesión social y territorial. En 2023, la renta agraria de Aragón alcanzó los 2.222 millones de euros, lo que supone un incremento del 12% respecto al año anterior. Además, Aragón contribuye con aproximadamente una décima parte de la materia prima agraria producida en España.

    La importancia del sector agrario se refleja también en la superficie dedicada a la producción agrícola, que supera el millón de hectáreas, representando una quinta parte del territorio aragonés.

    La reforma publicada parte de la premisa de que la Ley aragonesa 6/2023, de 23 de febrero, ha conllevado una serie de consecuencias negativas para los agricultores y para la agricultura en Aragón.

     

    ¿Qué se modifica con la nueva Ley de protección y modernización de la agricultura social y familiar y del patrimonio agrario de Aragón?

     

    En concreto, se indica que los artículos que suponen una mayor generación de problemas para el sector agrario aragonés y que requieren una inmediata e imprescindible intervención legislativa son los siguientes, entre otros:

    Artículo 8. Capacidad de las explotaciones ganaderas intensivas

    Este artículo establece una serie de limitaciones a la capacidad de las explotaciones ganaderas intensivas, fijando un máximo de 720 unidades de ganado mayor (UGM) y una distancia mínima de 1 kilómetro entre instalaciones, y la limitación de la distancia entre 5 y 10 kilómetros de superficie agraria para la recepción de nutrientes

    Con la reforma hoy publicada, se suprime este artículo, eliminándose trabas para las explotaciones ganaderas intensivas.

    Queda abierta la polémica social y medioambiental que tal reforma implica.

     

    Artículo 19. Transmisión de tierras reservadas en zonas regables de interés nacional

    El artículo 19 imponía condicionantes y limitaciones a la transmisión de tierras en zonas regables de interés nacional, dificultando el acceso de jóvenes agricultores a estas tierras.

    La actual reforma redefine los requisitos que han de reunir los compradores de tierras reservadas y de regadío en interés nacional. En este sentido, se establecen unos requisitos mínimos subjetivos al objeto de asegurar la finalidad pública: que los compradores sean agricultores y que dichas tierras sean cultivadas.

     

    Artículo 25. Unidades mínimas de cultivo

    Este precepto establecía unidades mínimas de cultivo de 10 hectáreas para secano y 5 hectáreas para regadío, lo que está impidiendo la segregación de fincas para la construcción de diversas instalaciones agropecuarias.

    Con la reforma actual, la extensión de las unidades mínimas de cultivo para secano y para regadío en los distintos municipios, comarcas o zonas agrarias de la Comunidad Autónoma se establece mediante orden del departamento competente en materia de agricultura atendiendo a las condiciones agronómicas y a las características socioeconómicas de la agricultura en los diferentes territorios.

    Orden completa

    En el caso de división o segregación de fincas comprendidas en zonas de concentración parcelaria declaradas por decreto para las que no se hayan fijado unidades mínimas de cultivo la extensión mínima de dichas unidades será, como norma general, de cinco hectáreas para secano y dos hectáreas para regadío, sin perjuicio de las unidades mínimas de cultivo específicas a aplicar en las zonas concentración parcelaria conforme establezcan los correspondientes decretos de declaración.

     

    Artículo 50. Obligaciones de funcionarios públicos, notarios y registradores de la propiedad y mercantiles en el ejercicio de sus funciones con relación a bienes procedentes del patrimonio agrario

    La supresión del precepto responde al cumplimiento de parte del acuerdo alcanzado en el seno de la Comisión Bilateral de Cooperación Aragón-Estado, que obliga a su supresión al corresponder su contenido a una materia reservada a la competencia exclusiva del Estado y, por tanto, de nuevo, a una razón de clarificación del conjunto normativo, de simplificación del contenido de los instrumentos públicos y, por tanto, de seguridad jurídica.

    Con la reforma hoy publicada, se suprime este artículo.

    Ley completa

  • Aragón recupera la custodia compartida preferente en los casos de divorcio

     

    El Código del Derecho Foral de Aragón, Texto Refundido de las Leyes civiles aragonesas aprobado por Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Gobierno de Aragón, recogió la custodia compartida como opción preferente frente a la individual en caso de separación o divorcio sin acuerdo entre los padres «siempre que esa fuera la mejor forma de salvaguardar el interés y bienestar del menor», trasladando el contenido de la Ley aragonesa 2/2010, de 26 de mayo, de igualdad en las relaciones familiares ante la ruptura de la convivencia de los padres.

    Este sistema fue pionero en España, entendiendo el legislador que el principio básico es el «interés superior del menor», que la custodia compartida sirve para «favorecer el mejor interés de los hijos» y que es un régimen que «promueve la igualdad entre los progenitores».

    El beneficio del menor es el objeto de todo régimen de custodia. El objetivo de la regulación de la custodia compartida que estableció la Ley 2/2010, de 26 de mayo, fue adaptar la normativa a los cambios que había ido experimentando la sociedad aragonesa con la incorporación de mujeres y hombres por igual al mundo laboral y las nuevas relaciones familiares, que demandaba nuevos modelos que fomentasen la corresponsabilidad de ambos progenitores en el ejercicio de la autoridad familiar y una mayor implicación de ambos en el ámbito familiar, permitiendo la igualdad en la proyección profesional de ambos progenitores.

    Sin embargo, al final de la IX legislatura, se aprobó la reforma del artículo 80.2 del Código del Derecho Foral de Aragón, relativa a la custodia de los hijos ante la ruptura de la convivencia entre los progenitores, a través de la Ley 6/2019, de 21 de marzo, de modificación del Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba, con el título de «Código del Derecho Foral de Aragón», el Texto Refundido de las Leyes civiles aragonesas en materia de custodia en la que la custodia compartida dejó de ser de aplicación preferente, configurándose como una opción más además de la custodia individual.

    Incluso con posterioridad, la reforma del Código del Derecho Foral de Aragón en materia de capacidad jurídica de las personas, operada a través de la Ley 3/2024, de 13 de junio, incorporó en el artículo 80.2 las referencias a la custodia o convivencia compartida o individual sobre los hijos menores, así como disposiciones específicas sobre los hijos con discapacidad, sin incluir el carácter preferente de la custodia o convivencia compartida.

    La reforma ahora aprobada pretende reivindicar lo que había sido una reforma no solo innovadora, sino también de acogida muy favorable por los afectados en procesos de separación o divorcio, por los profesionales que intervenían en tales procedimientos y por entidades como el propio Justicia de Aragón.

    Así, el apartado 2 del artículo 80 del Código del Derecho Foral de Aragón recoge nuevamente el mandato de que  “… El juez adoptará la custodia o convivencia compartida o individual de los hijos en atención a su interés y, salvo que la custodia o convivencia individual sea más conveniente, adoptará de forma preferente la compartida…”

    Se recupera, por ello, la custodia compartida de los hijos como opción preferente frente a la individual en caso de separación o divorcio sin acuerdo entre los padres.

  • Nuevo Reglamento de Extranjería en España: principales novedades

     

    El 20 de mayo de 2025, ha entrado en vigor el Real Decreto 1155/2024, de 19 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración social, transcurrido el plazo de seis meses previsto en su D.F. 4.ª.

    El nuevo Reglamento de Extranjería, que deroga el hasta ahora vigente Real Decreto 557/2011, de 20 de abril, pretende simplificar trámites, aumentar la seguridad jurídica en la materia favoreciendo a las personas migrantes buscando su integración y protección frente a abusos, fraude o vulneración de sus derechos.

    Se recuerdan, como novedades a destacar del Real Decreto:

    • Se regulan los tipos de visado de forma más específica, determinándose los requisitos generales para la expedición del visado por la oficina consular, así como los requisitos específicos para cada tipo de autorización a valorar por la oficina de extranjería competente.
    • En la estancia de corta duración hay una remisión a la normativa de la UE y especificándose los requisitos para las prórrogas de estancia sin visado.
    • En las estancias de larga duración, se modifica la estancia por estudios cambiando su denominación —estancia por estudios, movilidad de alumnos, servicios de voluntariado o actividades formativas— aclarándose los tipos de estudios o actividades formativas incluidas en la autorización, y creándose un Registro de Instituciones y Centros de Enseñanza Superior.
    • Se suprimen las figuras de prácticas no laborales y de actividades de investigación reguladas en la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización.
    • Grandes novedades en materia de residencia temporal:
      • Se ordenan los requisitos distinguiendo entre los generales, aplicables a todas las autorizaciones de residencia, y los específicos para cada tipo.
      • Se eliminan las figuras de investigación, Tarjeta azul-UE y prestaciones transnacionales de servicios.
      • Se introduce la autorización de residencia temporal de familiares de personas con nacionalidad española, regulándose fuera de la figura del arraigo familiar.
      • La autorización de trabajo de duración determinada se desarrolla en la norma como una especialidad dentro de las autorizaciones de residencia y trabajo por cuenta ajena inicial, de acuerdo con la normativa laboral.
      • Se autoriza el trabajo por cuenta propia en paralelo con el trabajo principal por cuenta ajena.
      • Se introducen modificaciones en materia de reagrupación familiar, tales como la edad mínima de 18 años para la reagrupación de cónyuges, modificación del período de convivencia requerido, etc
    • Incorporación de las autorizaciones de residencia y trabajo para actividades de temporada.
    • Se regulan los requisitos y procedimiento para la obtención de una autorización de residencia temporal por circunstancias excepcionales.
    • Se modifican diversos aspectos del arraigo con nuevas modalidades, como el arraigo de segunda oportunidad. Asimismo, se reduce el periodo de permanencia en España a dos años, excepto para arraigo familiar, y se habilita a trabajar a todas las personas extranjeras titulares de una autorización de residencia temporal por arraigo.
    • Se prevé también que el trabajo por seis meses en situación irregular en el plazo de los dos años anteriores a la denuncia da derecho a una autorización de residencia, si se logra probar tal hecho adecuadamente ante las autoridades laborales competente o judiciales competentes
    • Se regulan las autorizaciones de residencia por circunstancias excepcionales para las víctimas de violencia sexual.
    • Se mejora la regulación relativa a la residencia de hijos o tutelados y el desplazamiento temporal de menores.
    • En cuanto a las situaciones de las personas extranjeras en España las modificaciones introducidas resultan de transponer la Directiva (UE) 2024/1233 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 24 de abril de 2024, por la que se establece un procedimiento único de solicitud de un permiso único que autoriza a los nacionales de terceros países a residir y trabajar en el territorio de un Estado miembro y por la que se establece un conjunto común de derechos para las personas trabajadoras de terceros países que residen legalmente en un Estado miembro.
    • Se pretende clarificar los procedimientos mediante la regulación de las disposiciones comunes a todas las autorizaciones.
    • Por último, en las disposiciones transitorias de la norma, se prevén los efectos de la norma en autorizaciones y solicitudes existentes o en tramitación al tiempo de la entrada en vigor del RD.

     

    Al respecto, y dada la relación con la entrada en vigor del Reglamento, se recuerdan igualmente las INSTRUCCIONES publicadas por el Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones en su página web:

    Real Decreto completo