La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, establece las normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su ámbito de aplicación y la emisión de informes y certificados en los que se formalizan.
Dichas normas son de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades establecidas en su artículo 2, que incluyen la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios; determinación del valor razonable y la valoración de activos de entidades aseguradoras y reaseguradoras; la determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias y la determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones.
A continuación enumeramos las novedades más destacables en esas normas de valoración.
Nuevas figuras administrativas
La inclusión de nuevas figuras administrativas con la finalidad de agilizar la gestión urbanística. Se trata por lo general de títulos habilitantes o autorizaciones administrativas previstas para los casos de edificios en construcción o en rehabilitación y que, sin perjuicio de la necesidad de obtención ulterior de la licencia de obras, permite iniciar la ejecución de las obras tras la comprobación y validación de unos requisitos básicos o esenciales, aclarándose en la orden las características que deben tener estas autorizaciones administrativas previas a la licencia de obra para que puedan ser empleadas a efectos de obtener una tasación válida para las finalidades recogidas en el artículo 2 de la orden.
Consideraciones medioambientales
Se establecen los elementos a tener en cuenta en la valoración de inmuebles. Por ello, se considera relevante incluir consideraciones medioambientales, en la medida en que impacten en el valor del inmueble. Así, la eficiencia energética es un parámetro cada vez más relevante, que influye en el coste que los propietarios o arrendatarios tendrán que asumir en relación con el consumo energético que se realice y que, por lo tanto, puede afectar al valor del inmueble. Se establece como requisito documental, a efectos de la tasación, la aportación del Certificado de Eficiencia Energética.
Se modifica el plazo para la actualización de las tasaciones
Se ajusta la definición de «actualización de una tasación» eliminando que el plazo para la actualización de las tasaciones a efectos la determinación de valor contable de empresas aseguradores y reaseguradoras sea de 3 años y que, por ende, pasa a ser de dos años; se introduce la obligación de que el informe de tasación contenga un índice al inicio, para facilitar la localización de la información; se extiende la obligación de firma electrónica del informe a todos los intervinientes que firman la tasación, para asegurar que todos refrendan su contenido; se elimina la posibilidad de utilizar una fotocopia del libro de Registro de la propiedad, con el fin de garantizar que se recoge la realidad actualizada de la finca registral.
De igual manera, se requiere disponer del proyecto visado en los casos de edificios en construcción, además de la documentación catastral –para todos los inmuebles– cuando ésta exista. Además, se corrigen ciertas referencias internas a la orden y a otras normativas que pueden ser confusas.
Debe justificarse el tipo de superficie adoptada
Respecto de los criterios de valoración, se establece que debe justificarse el tipo de superficie adoptada cuando no se trate de la útil comprobada, dado que ésta es generalmente considerada la superficie más relevante a efectos de valoración del inmueble. También se deberá justificar el uso de una superficie que no sea la útil comprobada en el momento de homogeneización valorativa que se realice para el cálculo del valor por comparación. Se modifica también la definición de superficie útil, para eliminar las referencias a los elementos exteriores, con el fin de ajustar la superficie utilizada a la que influye de forma significativa en el valor del bien.
Obligación de valoración de espacios
Con el mismo objetivo, se introduce la obligación de valorar de forma independiente los espacios cuyo valor se considere independiente del inmueble.
Uso de testigos
Respecto del uso de testigos en la tasación, se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, para introducir dos cambios: por un lado, se busca que las sociedades de tasación puedan identificar las fuentes utilizadas, mencionando dicho objetivo de forma expresa en el artículo sobre el cálculo del valor por comparación y explicitando que debe indicarse cuál es la fuente de cada testigo; por otro lado, se deberá justificar la ponderación de los testigos usada por la sociedad en la valoración.
Todos estos cambios persiguen el objetivo de ampliar la información sobre el uso de testigos, dado que son un elemento fundamental en el método de valoración por comparación.
Valoración por comparación
Se introduce otro cambio en el método de valoración por comparación, que implica que se debe indicar si se ha homogeneizado el valor unitario o el valor total del inmueble. Esto está alineado con la introducción de justificaciones en otras elecciones, que buscan facilitar la comprensión del proceso seguido para el cálculo del valor por comparación.
Valoración mediante métodos automatizados
En esta orden se incluyen, además, reglas fundamentales para la valoración mediante métodos automatizados, cuyo uso se prevé en el Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre, de transposición de directivas de la Unión Europea.
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